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委託房屋仲介公司買房子是否需繳納「斡旋金」(106.6.30)

一、案例:
高先生想在台中買房子,透過房屋仲介公司安排,看了幾間,對市政路上某間豪宅頗為滿意,想請父母一起來看,房屋仲介公司業務員請他先付10萬元斡旋金,稱可保留3天優先購買之權利,於是高先生支付10萬元斡旋金,且未細看就簽訂了「不動產購買意願書」,嗣因房屋格局與座落不為母親所接受,便想要回10萬元,但業務員稱屋主已同意出售該屋,並收取了10萬元,高先生可否請求退還10萬元斡旋金?
二、解析:
(一) 何謂斡旋金:
「斡旋金」依公平交易委員會對於不動產經紀業之規範說明第2點第2款之規定,係指不動產買方交付一定金錢予不動產經紀業者,委其代為向賣方協議交易。緣買賣雙方關於不動產標的價額意見尚有差距,暫時不能達成共識,但雙方仍有協調一致之可能時,由買方繳交若干款項,交由房屋仲介公司作為協調之擔保,以示其購買意願。依一般民間交易習慣,斡旋金為「請求中間人代為奔走協調所需之費用」,且以達成買方要求之任務為必要條件,否則斡旋金必須退還。當買賣雙方達成價格上之合意時,斡旋金即轉變為定金,並同時達成該筆交易,消費者即有與屋主即賣方簽訂契約的義務。
(二)買賣成交或不成交時,斡旋金如何處理?
若賣方於斡旋有效期間內接受買方之承購總價款及付款條件時,買賣契約即成立生效,該斡旋金即轉為購屋定金之一部分;若在斡旋期限內,賣方反悔不出售時,仲介公司應將斡旋金全數無息返還。至於買方在斡旋期間內反悔終止斡旋時,應如何處理?查斡旋金常會有3到5天的斡旋期限,斡旋有效期限一到,倘買方於期限內後悔不買時,宜類推適用民法委託契約之規定,委託即便訂有期限,委託人也得隨時終止委託(民法第549條、臺灣高等法院89年度上易字第123號民事判決意旨參照)。換言之,付斡旋金後,在賣方未簽收斡旋金前,買方還是可以主張不買,惟參考上開民法第549條之規定須併考量是否須賠償仲介公司及賣方的損失。

三、結論:
按公平交易委員會對於不動產經紀業之規範說明第9點之規定:「不動產經紀業者從事不動產買賣之仲介業務時,在向買方收取斡旋金前,未以書面告知買方下列資訊,構成欺罔行為,且足以影響交易秩序者,將違反公平交易法第25條規定: (一) 斡旋金契約與內政部版『要約書』之區別及其替代關係。 (二) 買方得選擇支付斡旋金或採用內政部版『要約書』上開資訊書面告知之文字範例如附。」。準此,房屋仲介業者如提出斡旋金要求,應同時告知消費者亦可選擇採用內政部所訂定之要約書,仲介業者應以書面明定交付斡旋金之目的,明確告知消費者之權利義務,仲介業者若未遵行而有欺罔或顯失公平情事,則得認定其違反公平交易法第25條規定等內容,消費者可向公平交易委員會檢舉,以弭平「斡旋金」之紛爭。

 

 

                            (鍾玟琦提供)


 參考資料
1. 民法第549條:「當事人之任何一方,得隨時終止委任契約。當事人之一方,於不利於他方之時期終止契約者,應負損害賠償責任。但因非可歸責於該當事人之事由,致不得不終止契約者,不在此限。」
2.公平交易法第25條:「除本法另有規定者外,事業亦不得為其他足以影響交易秩序之欺罔或顯失公平之行為。」

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